经典案例

广东高院发布物业服务合同纠纷典型案例(二)

2023年8月25日,广东省高级人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例,主要涉及业主车位充电桩安装、物业管理费收费标准调整、业委会更换物业期间各方权利义务等与百姓日常生活息息相关的民生案件。

所发布的案例中,有1宗涉及新能源汽车充电桩的安装问题,在谭某诉某物业公司案中,法院判决支持业主为自有车位安装充电桩的合理需求,解决了业主新能源汽车充电难题。有3宗案例涉及对物业公司管理行为的规范等问题,其中,在高某诉某物业公司案中,法院判令物业公司在未取得过半数业主同意情况下,其提高收费标准行为无效;在某物业公司诉吴某案中,法院判令房屋未明确交付的情况下,业主有权拒绝缴纳物业管理费,为源头防范物业公司与业主之间群体性矛盾激化提供指引。此外,还涉及未成立业委会小区的物业服务问题,在某物业公司诉苏某案中,法院认定其所在的居委会代为签订的物业服务合同有效,填补了未成立业委会小区管理的空缺,保障了小区生活井然有序。

近年来,广东法院按照“抓前端、治未病”理念,积极推进依法审理和诉源治理工作,多元化解“小物业”纠纷,守护人民群众的“大民生”。今年1至7月,全省法院物业服务合同纠纷收案6.5万宗、结案5.8万宗、调解成功4.2万宗、调解成功率达七成。

 

05业主安装充电桩合理需求物业公司应予配合

——谭某诉某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

基本案情

谭某系案涉小区房屋及车位权属人,于2022年购买了新能源汽车并按照《前期物业管理服务协议》住户手册“电动汽车需要购买产权车位,并到供电部门办理相关用电手续方可使用”程序办理相关手续,谭某在请求小区物业公司在其提供的同意安装新能源汽车充电桩书面证明加盖公章时,某物业公司无出具相关证据材料,仅告知谭某地下停车位不具备充电桩安装条件、变压器容器不足为由拒绝盖章,导致充电桩安装流程无法进行。为此谭某提起本案诉讼,请求判令:某物业公司七日内在同意安装新能源汽车充电桩书面证明加盖公章,后续配合谭某办理地下停车位新能源汽车充电桩项目建设相关手续、协助施工及承担本案的诉讼费用。

裁判结果

肇庆市鼎湖区人民法院经审理认为,充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备,安装充电桩符合车位正常使用功能,是业主正常行使合法权利的行为,不应受到限制或禁止,物业管理人应予配合。故判决某物业公司应于判决发生法律效力之日起十日内在谭某申请安装新能源汽车充电桩书面证明材料上加盖公章并驳回谭某的其他诉讼请求。

典型意义

民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。大力发展新能源汽车产业,对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染具有重要意义,充电设施建设是电动汽车推广应用的重要举措。车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利,而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备,安装充电桩符合车位正常使用功能,是业主正常行使合法权利的行为,不应受到限制或禁止,物业管理人应予配合,但业主在安装使用充电桩的同时亦不得损害其他业主的合法权益。

 

06虽未签订物业合同仍可构成事实物业服务关系

——某物业管理有限公司诉方某物业服务合同纠纷案

基本案情

某商业楼位于某小区外围,两者一同开发建设。原业主通过以物抵债方式从建设方取得商业楼后对外出售,公示的项目简介中注明商业楼是小区的附属商业设施。2020年1月,方某通过网络竞拍取得商业楼的所有权。原业主向方某移交某商业楼前,一次性向小区物业公司缴清了此前的物业管理费。因方某接收某商业楼后一直未支付物业管理费,物业公司于2020年10月召集方某及小区业主代表开会商讨,形成的会议纪要中,明确商业楼属小区物业管理区域,施工前需向物业公司办理施工备案,服从物业公司的管理。但此后方某仍拒绝支付物业管理费,物业公司遂于2021年4月向法院提起诉讼,要求方某按物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同约定标准,支付物业管理费及违约金。

裁判结果

中山市第二人民法院受理后,调阅了小区周边的国土规划及红线图,进行实地勘查和走访,查实某商业楼不属于小区建筑,不在物业服务合同约定的范围,但物业公司受小区业主委员会聘请进驻以来,一直为附属于小区的商业楼提供物业服务,原业主对此并无异议,双方已形成事实物业服务关系,权利义务应参照物业服务合同执行,故判决方某向物业公司支付物业管理费及违约金。

典型意义

本案中物业公司对合同区域外商业楼提供了服务,业主知情且未提出异议,可推定双方形成事实物业服务关系,业主作为受益方应当履行缴纳物业管理费的义务。人民法院依法通过判决厘清物业公司与业主的关系、权责,定分止争,促进了当地社区的和谐稳定。

 

07法院依法支持业委会更换物业公司决定

——某小区业委会诉某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

基本案情

据约定,某物业公司的物业服务合同期限自2012年5月18日起至业主委员会成立止。2019年12月20日,某花园小区业主委员会依法成立并备案,随后召开业主大会决定更换物业服务公司。2020年5月18日,某花园小区业主委员会与某物业公司向小区全体业主发出《联合公告》,某物业公司继续服务并收取物业管理费到2020年7月31日。但此后,经住建部门以及某花园小区业主委员会多次催告,某物业公司一直不配合腾退物业用房和移交物业资料。

裁判结果

清远市中级人民法院经审理认为,案涉小区召开业主大会成立业主委员会,并已通过决议更换物业公司,涉案物业服务合同的权利义务已终止。某物业公司应退出物业服务区域、移交相关设施及财务资料。

典型意义

业主大会成立后,可以根据有关规定程序选聘新物业服务企业或其他管理人,该决定是属于业主重要的自治事项,也是公民进行社会自治的重要体现。物业服务公司本质上是基于物业服务合同的一种“服务者”角色,不但无权对属于业主内部自治范畴的事项提出异议,而且还应积极配合业主大会的决定。本案被告经住建部门以及业主委员会多次催告仍不配合移交物业资料和腾退物业用房,人民法院以此亮明司法态度,坚决维护业主权益,破解物业服务公司“退场难”,以司法之力保障良好的物业服务秩序。

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