经典案例

最高检印发6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例

张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案

【关键词】

商品房预售合同 逾期办证违约金 检察和解 检护民生

【基本案情】

2015年6月30日,张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司(以下简称某房开公司)签订商品房预售合同,购买该公司开发的商品房。合同约定:出卖人承诺于2015年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人,逾期不能交付的,出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。合同签订后,张某依约支付了购房款336757元,某房开公司于2016年8月1日交付房屋,但一直未办理产权登记。2018年12月25日,张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院,请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书,配合其办理房屋所有权证,并以购房款为基数,按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计36706.51元,此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金,直至办妥房屋所有权证之日止。

该案经一审、二审,贵州省安顺市中级人民法院于2019年5月29日作出终审判决,以案涉房屋尚未申请办理商品房现房备案手续,达不到办理不动产权证书的条件为由,对办理不动产权证书的诉讼请求未予支持。对于逾期办证违约金,认为张某在接收房屋时怠于发现案涉房屋不具备办理不动产权证书的条件,并放弃了拒绝接收该房屋的权利,本身也存在过错,故酌情判令某房开公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期间的逾期办证违约金3980元。驳回张某的其他诉讼请求。

张某不服,向贵州省高级人民法院申请再审,该院指令安顺市中级人民法院再审。安顺市中级人民法院再审认为,张某不能举证证实逾期办证对其造成的损失,结合房开公司违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素,综合辖区经济发展、物价及收入水平等情况,酌情判令某房开公司按日万分之零点一五为标准,支付2016年1月1日至2018年12月25日期间的逾期办证违约金共计5500.93元;2018年12月26日起至某房开公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金,以张某已交付购房款为基数,按日万分之零点一五进行计付;驳回张某的其他诉讼请求。

同时期,另有70户业主也对某房开公司提起诉讼,请求判令办理房产证并支付逾期办证违约金,安顺市中级人民法院经再审作出类似判决。

【检察机关履职情况】

受理及审查情况 张某等71户业主不服再审判决,向贵州省安顺市人民检察院申请监督,该院于2021年5月25日受理该案。该院审查认为,再审判决未按当事人合同约定计算逾期办证违约金理据不足,适用法律错误,并据此提请贵州省人民检察院抗诉。为妥善处理该系列纠纷,贵州省人民检察院从案件事实、法律适用、某房开公司履行能力等方面充分评估案件监督的法定性和必要性。一是经与人民法院沟通了解到,近年来受房地产市场下行影响,因延迟交房、逾期办证等引发的商品房纠纷增多,若按照合同约定裁判,不但得不到执行,还可能导致企业破产,从而出现购房户权益更难保障的后果。考虑到房开企业实际经营困难及后期执行问题,人民法院对合同约定的违约金多有调减。二是经类案检索发现,对于涉商品房逾期办证违约金,全省各地法院调减规则不尽统一。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,该系列案件违约金调减幅度较大,与当地的经济发展水平不相适应,达不到督促合同各方当事人秉持诚实信用原则履行合同义务的效果。三是某房开公司因案涉纠纷被多次投诉,正常运转遭受严重影响,且尚有其他债务纠纷,存在破产风险,不具备按照日万分之一标准支付违约金的能力。但其在某商业银行缴存的工程质量保证金尚余50万元,且有车位租赁费收益,实际承受能力高于生效判决确认的标准。四是虽然案涉房开项目因未申请办理商品房现房备案,导致无法办理房产证。但经沟通,住建、不动产登记等部门表示在完善相关资料的情况下,将优先协助企业办理产权证。

检察和解 考虑到房地产经济面临的复杂严峻形势和后续执行问题,贵州省人民检察院认为,简单提出抗诉并不能解决张某等业主的实际问题,难以从源头上彻底化解矛盾,检察和解可能是处理案件比较好的方式。省、市两级检察院围绕矛盾症结,主动加强与人民法院、相关行政主管部门、银行等部门沟通,协同开展和解工作。一是积极协调住建部门、不动产登记中心,通过完善相关资料,为71户业主办理了产权证,解决了张某等人最关心、最担忧的产权问题,为全面和解奠定基础。二是通过协调有关银行,对某房开公司已经验收合格的项目预存的50万元工程质量保证金解除查封,为房开企业清偿业主违约金提供条件。三是做好对张某等人的释法析理工作,耐心解释介绍当前经济形势和房开企业经营困难情况,分析违约金增加后可能面临的难以执行到位问题,张某等71户业主最终同意按照日万分之零点三支付违约金。在检、法、行政机关等多方共同努力下,双方当事人最终达成和解,由某房开公司用工程质量保证金50万元支付逾期办证违约金,不足部分用车位租赁费抵扣,71户业主向检察机关撤回监督申请。

【典型意义】

(一)检察机关在办理涉房地产监督案件中,应着眼实质性解决购房者困难问题,依法能动履职,切实维护民生民利。住房问题涉及人民群众的切身利益,依法妥善处理房地产纠纷是“检护民生”的重要内容。检察机关在办理涉房地产纠纷案件中,要结合房地产调控政策和市场经营现状,充分评估购房者诉求实现的可能性,并以此为导向,选择最优处理方式。本系列案中,法院调减违约金依据不足,违背合同诚实信用原则,但“一抗了之”既无法解决办证问题,也将面临再审后按照合同判决无法执行的情况。鉴于此,检察机关在全面调查核实的基础上,充分评估实质化解争议的可能性,能动开展检察和解,引导双方当事人依法合理解决矛盾纠纷,一揽子解决购房者反映强烈的办证问题及违约金问题,最大限度保障了购房者的合法权益,彰显了民事检察为民司法的情怀和担当。

(二)检察机关对涉房地产监督案件开展矛盾化解,应强化一体、综合、能动履职,多方联动形成合力,提升检察和解实效。近年来,随着经济下行压力增大,大量商品房买卖纠纷进入民事诉讼,其中以逾期交房、逾期办证纠纷居多,呈现出涉诉人数多、涉诉标的大、当事人矛盾尖锐的特点,化解难度大。检察机关在开展检察和解中,要充分运用法治思维和法治方式,通过上下一体、检法联调、府院联动,形成多向发力、分层递进、衔接配套多元解纷格局,积极推进一体综合能动履职,在促进行政审批、查找房企财产、加强释法说理和风险防控等方面协作配合,提升检察和解效果。

 

孙某与衡水某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷民事检察和解案

【关键词】

商品房买卖合同 格式条款 检察和解 诉源治理

【基本案情】

2017年9月22日,孙某与衡水某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)签订了商品房买卖合同一份,合同约定孙某购买位于衡水市故城县郑口镇京杭大街西侧美林水岸某号商铺。商品房买卖合同中附件三《装饰、设备标准》第七条约定:二楼楼顶平台归三楼住户使用,具体使用面积详见设计图纸。入住之后,因三楼住户在二楼楼顶平台私自搭建围栏、庭院、菜园等,严重破坏了楼顶结构,导致孙某所购的商铺常年漏雨;且因上述合同内容约定,三楼住户禁止孙某到楼顶进行维修,漏雨问题一直存在,影响了孙某的日常经营生活。2021年2月25日,孙某起诉某房地产公司至河北省故城县人民法院,请求法院判决确认商品房买卖合同附件三第七条“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的格式条款无效。

故城县人民法院于2021年4月7日作出民事判决。该院认为某房地产公司不认可其与孙某签订的商品房买卖合同附件三中的第七条是其为了重复使用而预先拟定的,且孙某仅提交了一份商品房买卖合同也不足以证明该条款系格式条款,且该条款也不存在法律规定的无效情形。故该院判决驳回孙某的诉讼请求。

孙某不服一审判决,上诉至衡水市中级人民法院,衡水市中级人民法院于2021年6月29日作出民事判决。该院认为,格式条款只有存在法律规定的无效情形时,才能被宣告无效,并非只要是格式条款就一定无效。本案中,孙某购买案涉商铺时,该商铺系现房,孙某接收商铺时对商铺进行了验收,在《商住楼交接确认单》上注明案涉商铺存在的问题并签字确认。孙某签字确认的该确认单中所列明的问题未包含案涉商铺楼顶平台,且案涉商铺的楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分,孙某主张附件三第七项“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的条款限制了其作为所有权人的权利,缺乏事实和法律依据,该院不予支持。孙某虽主张案涉商铺验收时并未对楼顶进行验收,但未提供相应的证据证明其主张。同时,双方签订的《商品房买卖合同》约定,本合同及附件共13页,合同附件与本合同具有同等法律效力。因《商品房买卖合同》双方已经签字生效,并已经备案,应视为孙某对《商品房买卖合同》附件三的内容系明知,合同附件三的内容亦是双方真实意思表示,合法有效。故该院判决驳回上诉,维持原判。

孙某不服二审判决,向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2021年11月9日裁定驳回孙某的再审申请。

【检察机关履职情况】

受理及审查情况 2022年2月21日,孙某不服,向衡水市人民检察院申请监督。衡水市人民检察院受理该案后,依法运用调查核实权,经查阅法院卷宗,询问孙某提供的多名证人,向住建部门发出协助调查函,调查设计图纸及三楼住户与某房地产公司签订并备案的《商品房买卖合同》,全面了解案件基本事实和发生背景。检察机关调查发现,三楼住户与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定其享有二楼楼顶的使用权,规划设计图纸将二楼楼顶分为两部分,北一半为三楼的观景平台,南一半为放置二楼住户太阳能储电设施等空间。某房地产公司在向三楼住户销售房屋时,口头承诺按照图纸使用二楼楼顶平台。三楼住户在使用二楼楼顶平台时,私自搭建围栏、庭院、菜园,破坏了楼顶结构,导致孙某所购的商铺常年漏雨,影响孙某的日常经营生活。

检察和解 检察机关经审查认为,案涉条款虽是开发商为了重复使用而预先拟定的条款,但根据有关法律规定,除一般无效情形外,格式条款只有存在涉及损害主要权利的情形才无效。本案中,案涉商铺的楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分,孙某主张该条款限制了其作为所有权人的权利,缺乏事实和法律依据,因此案涉条款虽为格式条款,但不存在无效情形。但考虑到本案矛盾纠纷的实质是相邻关系纠纷,孙某在与三楼住户多次交涉无效后以某房地产公司为被告提起确认合同无效之诉,意图通过否定《商品房买卖合同》中格式条款效力,以维护所购买房屋正常居住使用的合法权益。检察机关简单作出不支持监督申请决定,案了事未了,某房地产公司在销售过程中不规范行为以及三楼业主使用楼顶平台不当引发的矛盾依然存在。为减轻当事人诉累,检察机关邀请人民监督员、区人大代表、律师等五名听证员就该案举行公开听证会。听证会上,承办检察官详细介绍了案情,双方当事人充分发表了意见,听证员从法理情的角度对开发商售房过程中不当承诺、放任三楼住户私搭乱建以及造成业主损失等问题进行了评析,帮助双方当事人梳理民事权利义务。在检察官与听证员的共同释法说理下,双方达成和解协议,某房地产公司对楼顶进行防水维修,并协助相关部门拆除二楼楼顶私搭乱建,孙某主动向检察机关撤回监督申请。

延伸工作 衡水市人民检察院在依法开展监督工作的同时,通过一体履职与故城县人民检察院组建诉源治理办案专班,依法能动履职,对于办案中发现的辖区部分商品房小区业主私搭乱建监管不力等社会治理问题,依法向故城县住房和城乡建设局、故城县社区建设和物业监督管理筹建工作领导小组办公室等单位制发检察建议书,督促其履行监管职责,及时处理违建问题。检察建议制发后,各职能部门高度重视,第一时间加强排查,进行内部整顿、建章立制、多措并举整改问题。

【典型意义】

(一)检察机关办理涉商品房买卖合同监督案件,既要准确认定法律关系,也要注重案件办理实效,解决购房人急难愁盼问题。房产事关老百姓的生存权益。实践中,有的房地产公司为了销售便利,将本属业主共有的屋顶部分承诺特定住户享有使用权,特定住户在屋顶上私自搭建建筑物,损害楼体结构,造成安全隐患。本案中,针对某房地产公司销售商铺时,制定的“二楼楼顶平台归三楼住户使用”的格式条款,孙某意图通过起诉该格式条款无效,实现对楼顶的使用权能,解决因三楼住户在二楼楼顶平台私搭乱建导致屋顶漏水问题。但根据有关法律规定,案涉楼顶平台并非属于孙某所购商铺的专有部分,案涉条款虽为格式条款,但并非当然无效,孙某的诉求得不到法律的支持。鉴于上述情况,检察机关在准确认定法律关系的基础上,综合考虑法理情,通过公开听证促进双方达成了和解协议,使矛盾得到实质性化解,真正做实人民群众可感受、能体验、得实惠的检察为民。

(二)检察机关在办案中应当以个案为切口,延伸检察监督,助推社会综合治理,并建立长效工作机制。本案办结后,检察机关通过走访调研、大数据筛查,发现当地近年来因私搭乱建问题得不到妥善解决而激化矛盾并诉至法院的案件多发。为推动行业治理,检察机关坚持一体履职,成立专班开展有关工作,向有关部门制发社会治理类检察建议并跟进落实情况,确保取得实效。此外,本案当事人孙某的父亲是一名退役军人,案涉商铺是倾多年积蓄为子购买,其为房屋漏水问题奔走维权,却得不到及时妥善解决,一定程度上反映出当地退役军人权益保障方面存在机制不畅等问题。为此,衡水市人民检察院与衡水市退役军人事务局就保护退役军人合法权益会签《关于加强支持起诉工作保护退役军人合法民事权益的工作机制》,建立了检察机关驻退役军人事务局民事支持起诉服务站,进一步形成了退役军人合法权益保护的工作合力。

 

张某仲与唐某房屋租赁合同纠纷检察和解案

【关键词】

房屋租赁合同 调查核实 检法衔接 实质性化解

【基本案情】

2011年10月16日,张某仲与唐某签订了《商铺租赁合同》,约定由张某仲转租唐某承租的3700平方米商铺(位于新疆维吾尔自治区库尔勒市某购物广场三楼),租期十年(自2011年11月17日至2021年12月31日),第一年租金80万元,后续租金逐年递增5%。合同签订后,张某仲以该商铺地址注册公司,用于开展教育培训等经营活动。2019年4月18日,因张某仲未按期支付租金,唐某向库尔勒市人民法院提起诉讼,要求张某仲支付所欠房屋租金、违约金及物业费。库尔勒市人民法院经缺席审理后判决张某仲向唐某支付房屋租金及违约金合计4476225元。2021年8月6日,唐某申请执行,库尔勒市人民法院依法扣划张某仲23066.15元并冻结其股权和房产,将其列入失信人员名单,限制高消费,随后作出终结本次执行程序裁定。在执行过程中,张某仲不服库尔勒市人民法院判决,向库尔勒市人民法院申请再审被裁定驳回。

【检察机关履职情况】

受理及审查情况 2023年3月23日,张某仲向库尔勒市人民检察院申请监督,主张本案实际承租人系张某,法院缺席审理程序违法。库尔勒市人民检察院受理该案后,调阅并审查了本案一审、再审及执行卷宗,经审查认为该案一审系缺席判决,认定张某仲欠付唐某房租400余万元的基本事实不清,缺乏证据证明。检察机关进行以下调查核实工作,一是充分听取双方当事人及案外实际承租人张某对该案判决认定事实、证据及适用法律的意见;二是引导唐某、张某对双方争议的租期、欠付租金等部分不清楚的事实,进行核算并提供相关证据;三是与执行法官了解执行情况及作出终结本次执行程序原因。检察机关查明,2011年9月,张某与唐某对租赁商铺合同协商一致,由唐某先在合同上签名。次月,张某委托张某仲代签了合同,唐某对此知情且未提出异议。合同履行过程中,张某仲一直未实际使用案涉商铺,而是由张某装修商铺后实际使用。张某先单独使用2800平方米,后与他人合伙经营,最后又将铺面分割后进行转租。期间,唐某曾直接收取了部分转租期间次承租人交付的租金。后张某与唐某因租金支付责任主体及数额等问题发生争议,多次结算未果引发诉讼。

检察和解 为充分保障当事人合法权益,妥善化解矛盾,检察机关组织公开听证会,通知案外人张某参加,核对证据并听取各方意见。听证过程中,唐某、张某及张某仲确认截至2017年底前租金共计651万余元,唐某认可起诉金额中未扣除张某已付的226万余元房租的事实。但张某提出因银行卡丢失,导致100余万元支付租金的转账记录无法提供,且2017年之后唐某同意转租并直接收取了部分租金,现无法联系次承租人,致使欠付的该部分租金情况无法查实。唐某对此不予认可,和解工作陷入僵局。检察官对当事人摆事实,陈利弊,耐心引导三方换位思考、互谅互让,妥善化解争议。最终,唐某、张某、张某仲达成和解协议,协议约定:1.张某、张某仲与唐某约定去法院签署执行和解协议,张某仲放弃申请监督权利;2.张某与张某仲以三年为期分期支付剩余租金130万元,若逾期则承担20万元违约金;3.解除张某仲与唐某之间的房屋租赁合同,唐某自愿放弃2018年至2021年期间200余万元的租金;4.若张某另有相关支付租金凭证,超过30万元的金额,可从剩余130万元应付租金中扣除。

延伸工作 听证会后,库尔勒市人民检察院向库尔勒市人民法院提出恢复执行的建议,法院审查后决定恢复执行。在承办检察官与执行法官共同见证下,当事人依照检察和解协议内容签订了执行和解协议。2023年6月12日,申请人张某仲向检察机关撤回监督申请。

【典型意义】

(一)检察机关在办案中应当强化民法典理念引领,厘清法律关系,助推房地产租赁市场规范化、法治化。本案法院审理时适用合同法,检察监督时民法典已实施。两者虽未规定名义承租、实际承租的责任问题,但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金,其多付部分享有向承租人追偿的权利,蕴涵了谁使用谁付费,由实际使用人支付租金的立法精神。检察机关依法调查核实,查清案件基本事实为促成三方当事人签署检察和解协议奠定了基础。检察机关通过检察和解,促使名义承租人与实际承租人自愿共同负担债务,符合民法典鼓励交易和保护债权人的价值取向。

(二)检察机关在办案中应当积极推动检察和解与法院执行和解无缝对接,促成检法双赢,减轻当事人诉累。定分止争是司法工作的应有之义。检察机关在监督法院民事生效判决时,通过构建“调查核实查明事实+公开听证+引导检察和解+对接法院执行和解+跟进督促执行”的办案模式,既保证和解协议有效落实,又与法院形成合力,共同保护各方民事主体合法权益。本案中,检察机关推动检察和解对接法院执行和解,法院恢复执行案件,避免程序空转,节约司法资源,最大效率解决当事人矛盾纠纷。

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