深圳出台实施意见!加快推进城镇老旧小区改造

发布日期:
2023-01-30
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1月9日,深圳市人民政府办公厅出台关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见,提出到“十四五”期末,全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区基础类改造,选择具备条件的小区、社区、片区开展完善类、提升类改造,加快推动实现“住有宜居”。

政策原文

深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见

各区人民政府,市政府直属各单位:

城镇老旧小区改造是贯彻以人民为中心的发展思想的具体举措,是基本的民生保障工程和事关全局的发展工程,也是深入贯彻新发展理念和促进高质量发展的有效手段。为进一步完善我市城镇老旧小区改造工作机制,做好改造工作,推动惠民生扩内需,切实提高人民群众的获得感、幸福感、安全感,根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于印发〈关于推动城乡建设绿色发展的意见〉的通知》(中办发〔2021〕37号)、《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(粤府办〔2021〕3号)等文件规定,经市政府同意,结合我市实际制定本实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,贯彻党的二十大精神和中央城市工作会议精神,落实党中央、国务院和省委、省政府关于城镇老旧小区改造的一系列决策部署,践行“人民城市人民建,人民城市为人民”重要理念,认识、尊重和顺应城市发展规律,坚持以人为本、科学发展、改革创新、依法治市,转变城市发展方式,完善城市治理体系,提高城市治理能力,助力打造宜居、枢纽、韧性、智慧城市。立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局,落实碳达峰、碳中和目标任务,促进城市绿色发展,完善城镇老旧小区各类配套设施,补齐短板、优化功能、提升环境,解决好群众最关心最直接最现实的问题,不断提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力,努力把城镇老旧小区打造成居住舒适、生活便利、环境优美、安全和谐的绿色宜居社区,进一步打造民生幸福标杆。

(二)基本原则。

政府统筹,多方参与。坚持政府引导与居民自愿相结合,完善群众参与机制,激发居民主动性、积极性,坚持市级统筹与属地负责相结合,明确市级推动、区级组织、街道实施的责任分工,因地制宜、一区一策,鼓励社会资本、社会力量参与改造运营,实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

保护优先,历史传承。坚持做好历史文化遗迹、历史风貌区、历史建筑、古树名木等保护修缮与活化利用工作,在改善居住条件、提升环境品质的同时,展现城市特色,传承历史文脉。

区域统筹,有机更新。坚持“留改拆”有机结合,以保留改造提升为主,统筹做好区域规划、空间优化、功能转化等工作,坚持整体与局部相协调,统筹规划、建设、管理三大环节,在片区、社区及有条件的小区实施“微改造”和“混合改造”,完善社区公共配套设施和服务设施。

试点先行,压茬推进。坚持先易后难,能够马上解决的问题立即解决,复杂问题或难点问题明确近期、中期和远期目标,分阶段解决。坚持重点突破、以点带面,从局部到整体逐步推进。

党建引领,建管并重。坚持党建引领与群众共建共治共享相结合,将基层党组织建设与社区治理能力建设融入改造过程,持续完善物业管理模式、管理规约、居民议事规则等,构建长效管理机制,促进基层治理模式创新,实现一次改造、长期保持。

(三)工作目标。

2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制,建立完善类、提升类改造长效机制。到“十四五”期末,全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区基础类改造,选择具备条件的小区、社区、片区开展完善类、提升类改造,加快推动实现“住有宜居”。

二、明确改造范围及内容

(一)明晰改造工作范围。

“十四五”期间,本市城镇老旧小区改造工作范围主要包括:2000年底前建成,使用功能不完善、配套设施不健全、群众改造意愿迫切的城镇老旧小区(含单栋住宅楼)。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区,按照属地原则纳入改造范围。同时,各区可结合实际情况将2005年底前建成的城镇老旧小区纳入改造范围。已纳入拆除重建类城市更新项目拆除范围的、已纳入土地整备实施项目的不得纳入城镇老旧小区改造范围。

(二)合理确定改造内容。

城镇老旧小区改造属于综合整治类城市更新范畴,在依法依规且保持小区用地现状建设格局基本不变的前提下,以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式进行改造。改造内容可分为三类,即基础类、完善类、提升类。基础类要发挥财政资金的主导作用,做到应改尽改;完善类要在尊重居民意愿的前提下,做到宜改即改;提升类要按照政府引导、市场化运作的模式,做到能改则改。

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中,市政配套基础设施改造提升包括小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等。改造提升时应充分满足绿色、节能、低碳等理念。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、探索实施城市第六立面提升、建筑屋面平改坡等。其中,环境及配套设施改造建设包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、儿童友好设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲设施、体育健身设施、步行慢道、物业用房等配套设施。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质,立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

三、健全组织实施机制

(一)建立健全统筹协调机制。

1.构建工作管理架构。按照市政府牵头统筹、区政府具体落实的工作机制,各区政府(大鹏新区管委会)应参照市城镇老旧小区改造工作领导小组(以下简称市领导小组)的架构,成立辖区城镇老旧小区改造工作领导小组,深汕特别合作区管委会可参照成立辖区城镇老旧小区改造工作领导小组(以下简称辖区领导小组)。各区政府(含大鹏新区管委会、深汕特别合作区管委会,下同)应保障辖区领导小组日常工作经费,构建形成辖区住建部门统筹、各街道办事处组织实施、各有关部门密切配合的工作机制,共同解决重点难点问题,推动改造项目顺利实施。

2.调查摸清改造底数。各区应统筹街道办事处持续、动态开展城镇老旧小区改造调查摸底工作,掌握现状问题,摸清改造需求和重点。根据规划和小区现状,结合居民意愿、改造需求、地区发展需要等,评估按需改造后的影响。在此基础上,结合本区财政承受能力,形成项目储备库。各街道办事处优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿、提前建立后续管养基金的小区实施改造。

3.科学编制规划计划。各区应结合前期摸底情况和项目储备库,编制本辖区城镇老旧小区改造三年规划(2023-2025年),确定辖区城镇老旧小区改造的总体目标、发展方向。各区应结合居民改造意愿,每年向市领导小组办公室申报本辖区下一年度城镇老旧小区改造需求,并由市领导小组组织审查,确定各辖区下一年度项目安排和资金预算,编制改造计划,报市政府审定后,由市领导小组发文明确。

(二)完善明晰项目实施流程。

1.实行初步方案公示。各街道办事处应委托设计咨询单位结合专项工程实施需求、居民改造需求和小区长效管理需求,对纳入计划的项目编制初步改造方案,并由所在街道在项目范围内对初步改造方案组织广泛公示。鼓励各区邀请顾问单位进社区参与改造和方案评审,从设计源头提升项目品质。

2.开展联合快速审批。结合我市工程审批制度改革,建立城镇老旧小区改造方案联合审查和快速审批机制。各审批部门应进一步精简手续和材料,明确办理时限,实现改造项目申报常态化。

3.健全项目管理机制。各区落实主体责任,统筹制定辖区项目管理机制、滚动更新项目储备库,提前谋划、靠前部署。明确项目实施主体,鼓励采用EPC(工程总承包)、企业代建、BOT(建设-经营-转让)、辖区政府相关部门作为项目业主等多种模式,保障项目有序实施。

4.专营单位参与改造。电力、供水、排水、燃气、通信、广电等专营单位,要积极支持和配合有关部门,优先按照相关标准和规定,做好城镇老旧小区相关设施改造和养护。综合考虑地下管线布埋,明确专业管线改造工程标准、资金来源、施工组织及改造完成后的维修、养护责任等,充分结合新技术、新科技、新材料,减少施工时间、延长基础设施使用年限。加强涉企收费检查,禁止收取不合理费用。

5.强化项目过程监督。项目实施主体要严格按照相关法律法规和规范标准做好申报并组织实施。辖区住建部门及街道办事处应根据城镇老旧小区改造工作的特点,对工程全过程进行监管。发挥社会监督力量,鼓励具有技术特长的居民参与工程监督,鼓励引入第三方机构提供全过程技术咨询服务。

6.实施推进联合验收。城镇老旧小区改造项目应按照相关规定组织验收,如涉及多个行政验收部门的,应按规定实施现场联合验收,联合验收工作可邀请社区工作站(居民委员会)、居民代表参与。

(三)完善后续长效管理机制。

1.创新小区治理模式。各街道办事处应加强党建引领,结合改造工作,同步建立健全“基层党组织领导,社区工作站(居民委员会)配合,业主委员会、物业服务企业等参与”的联席会议机制,引导居民协商确定改造过程重大事宜及改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则,共同维护改造成果,并结合消防、治安及公共卫生事件等需要,加强城镇老旧小区改造的后续长效管理。

2.明确管养维护责任。对于加装电梯、增设立体停车库及新建其他服务设施的小区,各街道办事处应督促相关业主依法建立并落实有关设施的维护保养和定期检查制度。优先委托小区物业管理单位开展有关维护保养和定期检查,保障后续运行安全,可通过设施附带的新增收益、业主自筹等途径解决维护保养费用问题。无物业管理的小区,可探索委托其他具备相应能力的单位作为管家,落实维护保养和定期检查制度。搭建智慧物业管理服务平台,加强社区智慧化建设管理,为群众提供便捷服务。

3.拓宽公共收益渠道。各街道办事处应结合实际,整合城镇老旧小区内及周边存量闲置房屋等空间资源,利用经过改造治理的房屋及架空层等空间,完善小区配套服务,发展新型社区服务业态,新增服务设施带来的收益应用于社区小区运维。

四、构建资金共担机制

(一)分类明确政府出资方式。

1.财政支出参与改造。对水、电、气、通信等专营领域基础类改造内容,由专营单位组织实施,改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专营单位,由其负责后续维护管理。其他基础类改造,主要由各区政府投资并组织实施。完善类、提升类改造,应充分发挥政府资金的引导作用,有效吸引社会资本参与,落实居民合理出资。对国有产权小区进行改造的,鼓励原产权单位和管理单位共同出资或管理单位单独出资参与改造。

2.落实奖励补贴支持。加大财政支持力度,市、区财政均实施政策性补贴,市、区财政要按照事权划分保障资金。对社会资本投入且改造后达到一定标准条件的完善类、提升类改造项目,按照2万元/户的标准补贴,专款专用于该改造项目,市、区财政各承担50%(加装电梯等已明确补贴标准和方式的,按照有关规定执行)。对区财政投资且改造后达到一定标准条件的项目,市财政按照区财政投资的50%予以奖励。上述有关奖励补贴申领条件另行制定。

3.善用上级资金补助。鼓励各区积极申请中央财政补助、中央预算内投资、省级资金补助和发行地方政府专项债券筹集改造资金,提前部署,做好准备,在规定时限内做好申报,并严格落实资金投向和使用要求,加强资金使用审计监督力度。

(二)推动社会资本参与投资。

1.建管一体项目自平衡。各街道办事处可结合小区业主意愿,通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作,引入市场化管理平台加快推进,实现改造项目建管一体化。在居民同意开发运营机制、土地使用权属、利益分配方案的前提下,允许将建筑增量用于经营。探索采用合同能源管理模式对城镇老旧小区实行绿色节能改造。

2.统筹联动区域大平衡。鼓励各区采用项目组合实施、联动改造、异地平衡的方式,统筹城中村综合整治、拆除重建类城市更新和城镇老旧小区改造同步实施,统一引入社会资本作为实施主体,加强服务设施、公共空间共建共享。

(三)合理落实居民出资责任。

1.合理出资改造公共区域。按照“谁受益、谁出资”的原则,引导居民从“要我改”转变为“我要改”,通过直接出资、使用住房公积金、使用物业专项维修资金、捐资捐物、投工投劳等方式出资出力参与公共区域的改造修缮。

2.鼓励出资提升专有部位。鼓励居民结合公共区域改造出资同步进行户内改造、装饰装修及家电更新,加快实现户内空间布局合理化、家居产品智能化,进一步提高生活质量,社会资本可结合居民意愿介入参与。

五、落实配套支持政策

(一)健全完善规划政策。

1.片区联动综合改造。综合考量片区、社区、小区基础配套情况,推进距离近、但分属不同管理主体的城镇老旧小区进行联动改造,强化片区内零星闲散土地资源和地下空间的利用,合理使用小区架空层等现有空间资源,做好公共配套和相关基础设施配建,实现片区服务设施、公共空间等共建共享。在符合区域发展导向的前提下,按照区域评估情况,在满足服务配套和城市安全要求、落实公共要素和全生命周期管理的基础上,允许对用地、建筑容量及建筑高度进行适度调整,在日照、间距、退让等技术规范及控制指标上适度放宽。

2.统筹利用存量资源。探索在小区、社区、片区内征收拆除部分建筑或设施,利用新增用地空间,直接增设公共服务设施。对部分低利用率的既有公共服务设施和危险房屋,可以拆除重建。其中,既有公共服务设施可结合片区需求重新核定建设规模;危险房屋在满足回迁的基础上,底层可增加公共服务用房,改造后的建筑底层为非居住用途的,计算建筑间距时可将底层高度扣除,原则上拆建比不宜大于2。

(二)健全完善土地政策。

1.挖掘土地资源潜力。出台支持片区统筹改造或跨片区组合改造、低效用地再开发项目统筹谋划、城镇老旧小区内空间和周边零星碎片化土地资源等相应的土地出让支持政策。在确保安全且征得居民同意的前提下,用于改善原住户居住条件、完善公益性配套设施的建筑增量,免予办理用地手续,不再增收土地价款。

2.新增设施权属分配。鼓励利用存量房屋或通过拆除违建、私房置换、加建装配式临时建筑等方式增建急需的公共服务设施。小区内新建、改扩建公共服务和社会服务设施,在产权明晰的基础上,探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法,引导居民等相关权利主体协商投资受益分配、设施使用情况及经营年限等内容。仅增加楼梯、电梯、连廊、配电房等辅助性公用设施的面积,不作为后续拆除重建类城市更新等工作的补偿面积。

(三)明确改造建设标准。

出台改造技术指引。结合绿色、智慧、节能、低碳等理念,因地制宜制定出台改造技术指引,落实市委、市政府关于碳达峰、碳中和的重要部署。鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要,在城镇老旧小区改造中探索应用新技术、新产品、新方法。改造后的绿化率、机动车停车位数量、既有民防工程防护能力,原则上不得低于原有水平。

(四)落实税费减免政策。

1.抵扣专营单位税费。专营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造,对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用,符合条件的,可以作为该设施设备的计税基础,按规定计提折旧并在企业所得税前扣除;所发生的维护管理费用,可按规定计入企业当期费用税前扣除。

2.支持公共服务产业。在城镇老旧小区改造中,为社区提供养老、托育、家政等服务的机构,提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税,并减按90%计入所得税应纳税所得额;用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地,可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

(五)探索创新金融政策。

1.获取多元融资支持。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式,运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资,但不得承担政府融资职能,杜绝新增地方政府隐性债务。鼓励商业银行加大产品和服务创新力度,在风险可控、商业可持续前提下,依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。支持商业银行等机构创新金融产品,改善金融服务,为改造项目及居民户内改造提供融资支持。

2.探索成立专项基金。探索政府指导,试点建立专项基金,将维修资金的收益、部分改造后的增量收益、片区城市服务收入、改造后受益主体(居民)出资及资本市场资金等纳入,可由出资主体或具备能力的企业进行管理,长期存续,推动城镇老旧小区改造工作。

六、强化组织保障

(一)建立考核督办机制。各区应当加强组织协调,明确项目实施进度,督促项目按时开工。市领导小组办公室(市住房建设局)委托专业机构对改造工程成效和长效管理机制执行情况进行综合评估,建立评估状况与各级财政奖补挂钩的激励机制,倒逼落实后续长效管理,并对各区、各有关部门的改造工作进行督办。

(二)落实属地管理责任。各区要落实主体责任,健全工作机制,调动各方资源抓好组织实施,落实好各项配套支持政策,打造辖区示范项目、亮点项目、网红打卡点。各区住建部门负责统筹指导辖区城镇老旧小区改造工作,区级相关职能部门要主动服务、优化程序,为改造提供高效的行政服务环境。各街道办事处要提高政治站位,落实属地管理责任,具体做好城镇老旧小区改造相关工作,如期完成工作任务,实现工作目标。

(三)加强舆论宣传引导。各区、各有关部门要加强新闻宣传,向市民群众普及习近平总书记“防止盲目的大拆大建,要切实传承好历史文脉”指示精神,营造“共商共建共治共享”的社会氛围。完善信息公开制度,让市民群众及时了解有关法规政策和工作进展。尊重市民群众的选择权、参与权、知情权和监督权,依托基层沟通协商平台,及时回应群众关切。

  深圳市人民政府办公厅

  2022年12月23日



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